티스토리 뷰
목차
2026년 세제개편안에서 공동명의 1주택자를 다주택자로 보겠다는 방침이 나왔습니다. 저도 2023년에 절세 목적으로 공동명의를 선택했는데, 이 소식을 듣고 솔직히 머리가 멍해졌습니다. 종부세와 양도세가 동시에 손질된 이번 개편, 주택 보유 상황별로 실제로 어떤 영향이 생기는지 정리해봤습니다.
종부세, 내 집 상황에 따라 세금이 갈린다
이번 개편에서 가장 먼저 눈에 들어온 건 종합부동산세(종부세) 공제 한도의 분화였습니다. 종부세란 일정 기준 이상의 주택을 보유한 사람에게 부과되는 보유세로, 매년 6월 1일 기준 공시가격을 토대로 산정됩니다.
이번 개편으로 실거주 1주택자의 공제 한도는 기존 공시가 12억 원에서 14억 원으로 상향됐습니다. 시세로 환산하면 약 20억 원 수준이라고 보시면 됩니다. 반면 비거주 1주택자, 즉 집은 있지만 본인이 살지 않고 임대를 주는 경우는 공제 한도가 12억 원에서 9억 원으로 오히려 내려갔습니다. 공제 한도가 낮아진다는 것은 그만큼 과세 대상 금액이 커진다는 의미입니다.
여기에 공정시장가액비율(공정가액비율)도 현행 60%에서 70%로 인상됩니다. 공정시장가액비율이란 공시가격 중 실제로 세금 계산에 반영하는 비율을 말합니다. 이 비율이 올라가면 같은 집이라도 세금이 더 나오는 구조입니다. 종부세율 자체도 함께 오르기 때문에, 공시가 23억 원(시세 약 33억 원)을 초과하는 고가 실거주 1주택자는 공제 한도 확대 효과보다 세율 인상 효과가 더 커서 세 부담이 늘어나게 됩니다.
다주택자의 경우, 실거주 비율에 따라 공제액이 최대 4억 원에서 9억 원 사이로 달라집니다. 두 채 중 하나에 직접 거주하고, 그 집의 공시가 비중이 높을수록 공제를 더 받는 구조입니다. 모든 집을 임대 중인 비거주 다주택자라면 공제액은 4억 원으로 고정됩니다.
- 실거주 1주택자: 공제 한도 14억 원으로 상향 → 시세 17억~20억 구간 종부세 면제
- 비거주 1주택자: 공제 한도 9억 원으로 하향 → 시세 13억 이상이면 종부세 부담 증가
- 다주택자: 실거주 비율에 따라 4억~9억 공제, 비거주 전세대출 경우 4억 고정
- 공정시장가액비율 60%→70% 인상, 종부세율도 상향 조정
양도세 공제 한도 신설, 지금 당장 먼 얘기가 아니다
저는 처음 이 항목을 봤을 때 "이건 강남 고가 주택 얘기겠지"라고 넘어갈 뻔했습니다. 그런데 계산을 해보고 나서 생각이 바뀌었습니다.
이번 개편의 핵심 중 하나는 장기보유특별공제(장특공제)에 공제 한도를 새로 신설한 것입니다. 장특공제란 주택을 오래 보유하거나 거주한 경우 양도차익의 일정 비율을 세금 계산에서 빼주는 제도입니다. 실거주 1주택자는 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었는데, 이번부터는 그 공제 금액의 상한이 생깁니다.
구체적으로는 2027년까지는 장특공제 적용 금액이 20억 원을 초과하면 20억 원까지만 인정하고, 2028년에는 한도가 20억 원에서 10억 원으로, 2029년부터는 10억 원으로 축소됩니다. 양도차익이 크면 클수록, 그리고 파는 시점이 늦을수록 세금 부담이 기하급수적으로 커지는 구조입니다.
예를 들어 20억 원에 사서 50억 원에 파는 경우, 양도차익 30억 원에 80% 장특공제를 적용하면 원래는 24억 원을 공제받고 6억 원에 대해서만 세금을 냈습니다. 그런데 2029년 이후에는 공제 한도가 10억 원으로 줄어들면서 과세 대상이 20억 원으로 늘어납니다. 이 차이가 누진세율과 맞물리면 양도소득세 부담은 몇 배 이상 커질 수 있습니다.
지금 당장은 시세 40억~50억 이상의 초고가 주택 얘기처럼 들릴 수 있습니다. 그런데 2029년이면 불과 2~3년 후입니다. 서울 주요 지역의 집값 상승 추세가 이어진다면, 지금은 평범한 아파트도 10년 후 양도 시점에 이 한도에 걸릴 수 있다는 점은 제가 직접 역산을 해보고 나서 꽤 심각하게 받아들이게 된 부분입니다.
비거주 1주택자와 다주택자에게는 보유 기간에 따른 보유분 장특공제도 단계적으로 폐지됩니다. 비거주 1주택자의 보유 공제는 현행 40%에서 2028년 20%, 이후 0%로 줄어들고, 다주택자는 현행 30%에서 15%, 0%로 같은 수순을 밟습니다. 시간이 지날수록 파는 게 손해가 되는 구조입니다. 이와 관련해 기획재정부가 공개한 2026년 세제개편안 원문은 출처: 기획재정부 공식 홈페이지에서 확인할 수 있으며, 전문은 237페이지 분량에 달합니다.
공동명의 다주택자 논란, 제 경우엔 이렇습니다
이번 개편에서 저한테 가장 직접적으로 와닿은 부분이 공동명의 문제였습니다. 저도 2023년에 집을 살 때, 종부세 공제와 양도세 절세 측면에서 공동명의가 유리하다는 판단 아래 배우자와 함께 명의를 나눴습니다. 당시 세무사 상담에서도 공동명의 쪽이 전반적으로 세제 혜택이 크다는 설명을 들었습니다.
그런데 이번에 공동명의 1주택자를 사실상 다주택자로 분류해 과세하겠다는 방향이 나왔습니다. 확정된 정책은 아직 아니지만, 이게 현실화되면 2018년부터 소급 적용된다는 얘기도 있어서 솔직히 당혹스러웠습니다. 절세를 위해 적법하게 선택한 명의 구조인데, 기준이 뒤바뀌면 어떻게 해야 하나 싶었습니다.
1세대 1주택 비과세 요건이란 세대 전체가 하나의 주택만 보유하면서 일정 요건을 충족할 때 양도세를 면제받는 제도입니다. 공동명의의 경우 종부세 계산 시 인별 과세 원칙에 따라 각자 6억 원씩 공제받아왔는데, 이를 세대 단위로 합산 과세하면 혜택이 줄어드는 방향이 됩니다.
물론 정부 입장에서는 단독명의와 공동명의 사이의 세 부담 불균형을 줄이려는 취지가 있다고는 합니다. 그 논리 자체가 완전히 틀렸다고 보기는 어렵습니다. 그러나 제가 직접 이 상황을 겪어보니, 정책 신뢰의 문제가 더 크게 느껴집니다. 적법한 절세 수단으로 안내받아 선택한 결정이 몇 년 만에 불리한 방향으로 바뀌는 경험은, 다음 주택 구매 계획 자체를 다시 세워야 할 만큼 영향이 큽니다.
한국부동산원이 발표한 서울 아파트 입주 물량 통계를 보면(출처: 한국부동산원), 2026년 이후 서울 입주 물량은 최근 몇 년 대비 눈에 띄게 줄어드는 흐름입니다. 세 부담이 늘어나는 환경에서 공급까지 줄어든다면, 임차 시장에 압박이 집중될 가능성이 있다고 제 경험상 예상하게 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 공동명의 1주택자도 이번에 다주택자로 분류되나요?
A. 아직 확정된 사항은 아닙니다. 이번 2026년 세제개편안 논의 과정에서 공동명의 1주택자를 인별 과세가 아닌 세대 합산 과세로 전환하자는 방향이 언급되고 있는 수준입니다. 최종 입법 과정에서 내용이 달라질 수 있으므로, 기획재정부 공식 발표를 지속적으로 확인하시는 것이 중요합니다.
Q. 비거주 1주택자인데 임차인이 나가길 원하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 임대인이 실거주 목적으로 임대 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우, 계약갱신청구권보다 임대인의 실거주 요건이 우선될 수 있습니다. 다만 이 경우에도 계약 만료 최소 3개월 전에 통보해야 하는 절차가 있으며, 요건 충족 여부가 중요합니다. 임차인 입장에서는 인근 전월세 매물을 미리 파악해두는 것이 현실적인 대비책입니다.
Q. 장기보유특별공제 한도 신설이 일반 서울 아파트에도 영향을 주나요?
A. 지금 당장은 양도차익이 매우 큰 초고가 주택에만 해당하는 것처럼 보입니다. 그러나 2029년부터 공제 한도가 10억 원으로 줄어드는 점을 감안하면, 집값 상승이 지속될 경우 서울 평균 지역 아파트도 10년 이상 보유 후 매도 시 이 한도에 걸릴 수 있습니다. 지금 당장이 아니라 10~15년 후 매도 계획이 있으신 분들도 미리 시뮬레이션해보실 필요가 있습니다.
Q. 다주택자인데 지금 파는 게 유리한가요, 기다리는 게 유리한가요?
A. 이번 개편에서 다주택자의 양도세 중과를 한시적으로 완화해주는 조치가 포함됐습니다. 즉 지금이 상대적으로 매도 부담이 덜한 시점일 수 있습니다. 다만 보유 물건의 공시가격, 종부세 부담, 향후 임대 수익 등을 종합적으로 따져봐야 하며, 개인 상황에 따라 판단이 달라지므로 세무사 상담을 먼저 받아보시기를 권합니다.
결론
이번 2026년 세제개편안을 한마디로 정리하면, 실거주자는 어느 정도 보호하되 비거주자와 다주택자의 세 부담은 확실하게 높이겠다는 방향입니다. 그리고 그 수위가 예상보다 가파릅니다. 제가 직접 공동명의 1주택자로서 이 개편 내용을 들여다보니, 지금 당장 해당이 되지 않더라도 2~3년 후 상황까지 함께 봐야 한다는 생각이 강하게 들었습니다.
공동명의 다주택자 분류 논의는 아직 확정 전이지만, 이미 공동명의를 선택한 분들이라면 방향 변화에 민감하게 대응하셔야 할 것으로 보입니다. 종부세 계산, 양도세 시뮬레이션, 그리고 임대 여부까지 각자의 상황에 맞게 따져보고, 필요하다면 세무사와 미리 상담하는 것이 가장 현실적인 첫 걸음이라고 생각합니다.